Entziehung des Wohnungseigentums oder/ und Einrichtung einer Versorgungssperre bei Nichtzahlung oder unpünktlicher Zahlung von Wohngeld
Nicht zahlende Wohnungseigentümer stellen ein großes Ärgernis und eine Belastung der übrigen Miteigentümer dar. Dies gilt um so mehr, wenn – wie leider nicht selten – Zwangsvollstreckungsmaßnahmen fruchtlos verlaufen. In einer derartigen Situation stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Entzug des Wohnungseigentums oder die Einrichtung einer Versorgungssperre mit Strom, Wasser pp. statthaft ist. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die Voraussetzungen der Entziehung von Wohnungseigentums bzw. als Alternative hierzu einen Überblick über die Voraussetzungen der Einrichtung einer Versorgungssperre.
Der Entzug von Wohnungseigentum ist gemäß § 18 Abs.1 WEG unter folgenden Voraussetzungen möglich:
1. Schwere Verletzung der Verpflichtungen gegenüber den anderen Eigentümern
Zunächst müsste sich der Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung, der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht haben, dass den anderen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. (§ 18 Abs.1 WEG). Dies ist u.a. dann der Fall, wenn ein Wohnungseigentümer fortlaufend der Zahlung von Wohngeld und anderen Zahlungsverpflichtungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nachkommt. Eine Unzumutbarkeit liegt in solchen Fällen insbesondere immer dann vor, wenn der Wohnungseigentümer die Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in Höhe eines Betrages, der drei von Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, sich länger als drei Monate im Verzug befindet. (§ 18 Abs.2 Nr.2 WEG)
2. Abmahnung
Eine weitere Voraussetzung für die Entziehung des Wohnungseigentums ist, dass der säumige Wohnungseigentümer zumindesteinmal von den anderen Wohnungseigentümern oder dem Verwalter abgemahnt wurde. Diese Voraussetzung folgt zwar nicht unmittelbar aus dem Gesetz, wird aber von der Rechtsprechung gleichwohl eingefordert (vgl. BGH Urteil v. 19.01.2007 – V ZR 26/06 -; ebenso OLG Köln ZMR 1998, S.48 ff, 49). Auf eine Abmahnung kann nur unter strengen Voraussetzungen verzichtet werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Abmahnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg besteht. Eine schlechte Zahlungsmoral allein reicht hierfür jedoch nicht aus !
3. Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
Wurde der säumige Wohnungseigentümer fruchtlos abgemahnt hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit die Entziehung des Wohnungseigentums zu beschließen. Nachdem der Beschluss gefasst wurde ist der Wohnungseigentümer verpflichtet seien Eigentumswohnung zu veräußern.
4. Klage
Kommt der Wohnungseigentümer der Verpflichtung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums binnen einer angemessen Frist nicht nach, so ist er im Wege der (Entziehungs-) Klage zur Veräußerung des Wohnungseigentums zu verurteilen. Diese Wirkung des Urteils kann der säumige Wohnungseigentümer aber dadurch abwenden, dass er die Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich der Verpflichtungen zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten, sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen aus dem Wohnungseigentum erfüllt, d.h. sämtliche bis hierhin aufgelaufenen Kosten an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt (§ 19 Abs.2 WEG).
Das kann dazu führen, dass ein säumiger Wohnungseigentümer immer nur dann seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, wenn er von den andern Wohnungseigentümern verklagt worden ist. Um einer dauerhaft unpünktlichen Zahlungsmoral entgegen zu wirken ist in der Rechtsprechung zwischenzeitlich anerkannt, dass auch dann eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs.1 WEG möglich ist, wenn der Wohnungseigentümer zum wiederholten Male seinen Verpflichtungen aus dem Wohnungseigentum nur unpünktlich nachkommt. Ein unpünktliches und unregelmäßiges Zahlungsverhalten stellt damit ebenso eine Pflichtverletzung dar (§ 18 Abs.1 WEG), als wenn der säumige Eigentümer gar nicht zahlt (vgl. BGH Urteil v. 19.01.2007 – V ZR 26/06 -)
Praxishinweis:
Um der mangelnden Zahlungsmoral effektiv entgegen zu wirken sollten die Eigentümer respektive die Verwaltung den säumigen Eigentümer möglichst frühzeitig unter Hinweis auf die mögliche Eigentumsentziehung abmahnen, um so die Voraussetzungen der Entziehungsklage zu begründen. Alternativ hierzu sollte über eine Versorgungssperre ernsthaft in Erwägung gezogen werden. Die Versorgungssperre zeichnet sich dadurch aus, dass die betreffende Einheit des säumigen Eigentümers von Wasser, Strom, Gas u.ä Versorgungsleitungen abgetrennt wird. Hierdurch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Vorteil, dass keine weiteren verbrauchsabhängigen Kosten durch den säumigen Eigentümer anfallen und zudem der (Zahlungs-)Druck auf den säumigen Eigentümer signifikant erhöht wird. Zudem erspart sich die Wohnungseigentümergemeinschaft ein unter Umständen langwieriges gerichtliches Verfahren. Die rechtliche Voraussetzung für eine Versorgungssperre ist neben einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ein „erheblicher Zahlungsrückstand„. Dieser ist regelmäßig erst bei einem Rückstand von mehr als sechs Raten des monatlich zu zahlenden Hausgeldes anzunehmen (BGH, NJW 2005, 2622). Zudem muss die Versorgungssperreverhältnismäßig sein. In diesem Zusammenhang wurde diskutiert, ob eine Versorgungssperre unverhältnismäßig ist, wenn in der Wohnung Kleinkinder leben. Dies ist von Oberlandesgericht Dresden in einem Fall sogar zurückgewiesen worden, wo eine Miteigentümerin sogar mit sieben (!) Kinder in einer Eigentumswohnung lebte. Das Oberlandesgericht Dresden stellte hier klar, dass nicht nur die (kinderreiche) Eigentümerin schützenswerte Interessen habe, sondern auch die Eigentümergemeinschaft, welche ein legitimes Interesse daran habe, ihre titulierte Forderung befriedigt zu bekommen.
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