„Kalt“-Akquise ade !

„Kalt“-Akquise ade !

16. August 2009 | Bau- u. Immobilienrecht, Maklerrecht | von Prof. Dr. Ralf Stark

Nur einen Tag nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ist am 04.08.2009 das Gesetz zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes bei besonderen Vertriebsformen in Kraft getreten. Die Intention des Gesetzgebers ist es „die schwarzen Schafe der Branche“ durch drastische Sanktionen in Form von Bußgeldern von unerwünschten Werbeanrufen bei Verbrauchern abzuhalten. Welche Folgen dies für die in der Immobilienwirtschaft tätigen Personen, insbesondere Makler und Verwalter, hat, zeigt der nachfolgende Beitrag.

Aufgrund des neuen Gesetzes sind zukünftig Werbeanrufe verboten und mit Bußgeld bis zu EUR 50.000,00 belegt, in welche der Verbraucher zuvor nicht ausdrücklich eingewilligt hat. Entsprechendes gilt, wenn der (Werbe-) Anrufer die Rufnummeranzeige unterdrückt. In diesem Fall droht ein Bußgeld von bis zu EUR 10.000,00. Vor der Gesetzesänderung konnte eine Einwilligung noch stillschweigend oder sogar noch während des Anrufes eingeholt werden. Diese Regelung ist nunmehr zum Schutz des Verbrauchers erheblich verschärft worden:

Ab sofort muss der Verbraucher ausdrücklich, also mündlich oder schriftlich, gegenüber dem Werbenden sein Einverständnis kundgetan haben, Anrufe mit werbendem Inhalt tatsächlich erhalten zu wollen. Diese Einwilligung muss zwingend vor dem Werbeanruf kommuniziert worden sein, sodass Werbeanrufe bei Verbrauchern in Zukunft einiger „Vorarbeit“ bedürfen und nicht mehr „ins Blaue hinein“ getätigt werden können, wenn der Werbende die Verhängung eines Bußgeldes vermeiden möchte.

Weniger „gefahrgeneigt“ sind Werbeanrufe lediglich dann, wenn „sonstige Markteilnehmer„ kontaktiert werden. „Sonstige Marktteilnehmern“ sind nach dem Gesetz (UWG) alle Personen, die als Anbieter oder Nachfrager von Waren oder Dienstleistungen tätig sind, also etwa Unternehmer, die im Rahmen der gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit für den eigenen Verbauch Waren erwerben oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen (Gewerbetreibende). Das neue Gesetz fordert für diese Gruppe – anders als für die Verbraucher – nicht, dass zuvor ausdrücklich in die Werbemaßnahme eingewilligt wurde. Ausreichend ist hier, dass der Marktteilnehmer in den Anruf „zumindest mutmaßlich“ einwilligt. Dass die Einwilligung bereits vor dem Werbeanruf erteilt worden sein muss, ist nicht erforderlich. Von einer „mutmaßlichen Einwilligung“ wird man ausgehen können, wenn, der (Werbe-) Anrufer und die Zielperson schon zuvor geschäftlich Kontakt hatten.

Speziell für Makler gilt Folgendes:

Zulässig ist

  • Verbraucher telefonisch zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, wenn sie zuvor ausdrücklich in Telefonwerbung genau zu diesem Bereich eingewilligt haben;
  • Verbraucher telefonisch zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, die den Makler explizit beauftragt haben, ein Objekt für sie zu suchen;
  • Verbraucher telefonisch zu kontaktieren, die eine Anzeige mit einem Kauf- oder Mietgesuch aufgegeben haben, in welcher Makler nicht ausdrücklich ausgeschlossen werden, wobei sich das Angebot, das der Makler abgibt hier möglichst mit dem Gesuch decken sollte: Einem Verbraucher also, der in einer Anzeige eine Dreizimmer-Wohnung zentral in Köln zu mieten sucht, sollte nicht das Angebot zum Kauf einer Doppelhaushälfte in der Eifel unterbreitet werden;
  • sonstige Marktteilnehmer zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, wenn bereits Vertragsverhandlungen oder Vertragsabschlüsse mit der Zielperson in der Vergangenheit erfolgten;
  • sonstige Marktteilnehmer zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, wenn mutmaßlich Interesse an dem Unterbreiten solcher Angebote auf Seiten der Marktteilnehmer bestehen könnte, weil sie entweder Gesuche geschaltet haben oder aus dem Markt bekannt ist, dass sie ein gesteigertes Interesse an bestimmten Objekten haben, die der Makler im Angebot hat;
  • dass der Makler sich telefonisch bei einem Anbieter meldet, wenn er selbst Interesse am Erwerb/Mieten einer Immobilie für sich oder einen Kunden hat, die zuvor angeboten wurde. In diesem Fall wird er nicht werbend tätig, sondern möchte selbst etwas erwerben bzw. reagiert auf ein bereits bestehendes Angebot

Unzulässig ist

  • Verbraucher telefonisch ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, auch wenn der Makler glaubt, dass der Verbraucher ein besonderes Interesse an dem jeweiligen Angebot haben könnte, weil das Angebot besonders lukrativ ist;
  • Verbraucher telefonisch zu kontaktieren, die eine Anzeige mit einem Kauf- oder Mietgesuch aufgegeben haben, in welcher Makler ausdrücklich ausgeschlossen werden;
  • Verbraucher zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, die zuvor ausdrücklich in Telefonwerbung eingewilligt haben, diese Einwilligung sich aber auf einen anderen Bereich als Kauf- oder Mietobjekte bezieht; etwa wenn der Verbraucher zugestimmt hat, dass man ihm telefonisch Angebote für Gebäudereinigung oder Malerarbeiten unterbreitet;
  • sonstige Marktteilnehmer zu kontaktieren, um ihnen Angebote für Kauf- oder Mietobjekte zu unterbreiten, wenn unklar ist, ob der Marktteilnehmer überhaupt ein Interesse an einem derartigen Angebot haben könnte; das Angebot also lediglich „einen Schuss ins Blaue“ darstellen würde;

Praxishinweis:
Das Gesetz ist „brandneu“, sodass noch keinerlei Rechtsprechung zu dieser Thematik vorliegt und damit auch keine Erfahrungswerte existieren. Aus diesem Grund ist generell anzuraten sich in Bezug auf Verbraucher mit Telefonwerbung im Wege der sog. „Kaltauise“ zurück zu halten und in jedem Fall sicher zu stellen, dass die Rufnummernanzeige ordnungsgemäß funktioniert, um empfindliche Bußgelder zu vermeiden.

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