AGB´s – Der erklärte Feind des Vermieters

08. Januar 2013 | Bau- u. Immobilienrecht | von Prof. Dr. Ralf Stark

Der juristisch unerfahrene Vermieter hat oftmals die Qual der Wahl: Entweder er verwendet in seinem Mietvertrag Vertragsbedingungen, welche seine berechtigten Ansprüche (bspw. im Hinblick auf Schönheitsreparaturen und Kündigungsverzicht) im Streitfalle sichern, dann sind diese Klauseln überwiegend wegen Verstoß gegen die AGB-Regeln der §§ 305 ff BGB unwirksam oder aber er verwendet Vertragsbedingungen, welche juristisch wirksam sind, dann sind diese Formulieren regelmäßig „wertlos“. Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, wann AGB-Regeln vorliegen und wie für den Vermieter günstige Bedingungen wirksam individualvertraglich vereinbart werden können.

Die ganzüberwiegende Anzahl der Vermieter verwenden in der Praxis Vertragsformulare in welchen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Kündigungsverzicht, Besichtigungsrecht, Flächenvereinbarungen u.ä. geregelt sind. Dies gibt dem Vermieter ein Gefühl der Sicherheit. Dieses Gefühl ist jedoch trügerisch und sogar doppelt gefährlich: Zum einem deshalb, weil diesbezügliche Vereinbarungen in vorformulierten Vertragsbedingungen nicht selten schlichtweg unwirksam sind, zum anderen, weil der sie verwendende Vermieter auf sie vertraut hat und es deshalb häufig unterlässt, die gewünschten Vereinbarungen wirksam zu vereinbaren. Dabei muss der Vermieter nolens volens zur Kenntnis nehmen, dass die Vereinbarungen, die für ihn vorteilhaft sind nur individualvertraglich wirksam vereinbart werden können. Um dieses Problem zu erkennen und im Sinne der Sicherung der berechtigten Ansprüche des Vermieters zu beherrschen, soll nachfolgend zunächst aufgezeigt werden, was allgemeine Geschäftsbedingungen im Rechtsinne sind und wie die vorgenannten – für den Vermieter günstigen – Vereinbarungen wirksam individual vertraglich geschlossen werden können.

I. Definition der allgemeinen Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (vgl. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unerheblich hierfür ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Ebenso bedeutungslos ist, ob bereits eine schriftliche Fixierung erfolgte oder die vorherige einseitige Festlegung nur aus dem Gedächtnis heraus erfolgt. Nicht selten finden sich in Mietverträge sog. Aushandelsbestätigungen, welche bestätigen sollen, dass die in Rede stehenden Vereinbarungen im Einzelnen ausgehandelt worden sind und damit keine allgemeinen Geschäftsbedingungen darstellen. Derartige Versuche stellen jedoch nicht mehr und nicht weniger dar als einen untauglichen Versuch über diesen Umweg zu einer Individualvereinbarung zu gelangen. Zwar muss derjenige, der den Schutz des Gesetztes (§ 305 ff BGB) in Anspruch nehmen will, beweisen, dass es sich um allgemeine Geschäftsbedingung handelt, dem Verwender der Vertragsklauseln obliegt es jedoch ein Aushandeln im Sinne des Gesetzes (vgl. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) darzulegen und zu beweisen.

Festzustellen ist demnach, dass immer dann, wenn ein Vermieter Vordrucke (Formulare) verwendet, die für mindestens eine Anwendung gedacht sind, allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen. Vereinfacht lässt sich deshalb konstatieren, dass alles das, was in einem Vertragsformular vorgedruckt ist, allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Dies hat zur Folge, dass die diesbezüglichen Vereinbarungen auf der Grundlage der AGB-Regeln des BGBs dahingehend zu überprüfen sind, ob die andere Partei (der Mieter) nicht unangemessen benachteiligt wird. Dies ist gemäß § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel immer der Fall, wenn eine Bestimmung

• mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
• wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Diese Inhaltskontrolle wird in keinem anderen Rechtsgebiet so rigoros (besser „gnadenlos“) angewendet wie Wohnungsmietrecht (und im Maklerrecht !). Allgemeine Geschäftsbedingungen können sich grundsätzlich wirksam nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben des Mietrechts bewegen. Ist dies nicht der Fall, sind entsprechende Bestimmungen schlichtweg unwirksam.

Im Gegensatz zu AGB-Vereinbarungen, kann in Individualverträgen grundsätzlich auch von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen und so Vereinbarungen geschlossen werden, welche die Ansprüche des Vermieters wirksam sichern. Demgemäß kann individualvertraglich alles vereinbart werden, bis zur Grenze des gesetzlich Zulässigen nämlich

• Rechtsgeschäfte, welche gegen die guten Sitten verstoßen (vgl. § 138 BGB) und
• Rechtsgeschäfte, die gegen gesetzliche Verbote verstoßen (vgl. § 134 BGB) und
• Rechtsgeschäfte, die gegen Treue und Glauben verstoßen (§ 242 GBG)

Demgemäß muss der Vermieter im Eigeninteresse dafür sorgen, dass alles das, was für ihn vorteilhaft ist, durch einen Individualvertrag vereinbart wird.

II. Voraussetzungen einer Individualvereinbarung

Der Bundesgerichtshof verlangt für eine Individualabrede, dass der Verwender den gesetzesfremden Kerngehalt „ernsthaft“ zur Disposition stellt und dem Vertragspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt und zwar zumindest mit der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingung zu beeinflussen. Das entscheidende Kriterium ist daher das des„freien Aushandelns“. Ein solches freies Aushandeln setzt voraus, dass die Vertragsparteien eigene Interessen und Vorstellungen haben, die unterschiedlich seien können und die im Einzelnen und ohne Bindung durch vorformulierte Klauseln so lange ausgehandelt werden, bis eine Einigung erzielt wird. Unverzichtbare Voraussetzung dafür ist, dass jede der Parteien wirklich bereit ist, von ihren Vorstellungen auch abzurücken und Kompromisse einzugehen. Diese Bereitschaft, eigene Standpunkte aufzugeben, muss der anderen Partei kenntlich gemacht werden.

Alle Beteiligten müssen also wissen, dass die andere Partei bereit ist zu verhandeln, Kompromisse einzugehen und nachzugeben. Dies erfordert regelmäßig, dass sich ein Aushandeln in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Textes niederschlagen muss. Unter engen Voraussetzungen soll es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch bei einer Individualvereinbarung verbleiben, wenn es nach gründlicher Erörterung und Verhandeln jeder einzelnen Vertragsklausel bei dem gewünschten Entwurf bleibt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter dem Mieter das Formular nicht nur erläutert, sondern eindeutig und unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass der Mieter die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen real beeinflussen kann. Diese hohen Hürden wird der Vermieter jedoch nur dann nehmen können, wenn er vorstehende Voraussetzungen beweisen kann, was regelmäßig einen „aussagesicheren Zeugen“ voraussetzt.

III. Negativkriterien

Kein freies Aushandeln und damit keine Individualvereinbarung, sondern allgemeine Geschäftsbedingungen werden von der Rechtsprechung in folgenden Fällen angenommen:

• Der Vermieter überlässt dem Kunden seine Vertragsformular zum Lesen, wobei es unerheblich ist, wie viel Zeit dem Mieter hierfür zur Verfügung gestellt wird. Der Mieter weiß dann nur, welche Bedingungen der Vermieter ihm stellt und kann von diesen Kenntnis nehmen, er hat aber keine Möglichkeit über diese vorformulierten Bedingungen zu verhandeln.
• Der Vermieter geht mit dem Mieter lediglich die allgemeinen Geschäftsbedingungen Punkt für Punkt durch und erläutert diese. Dies verschafft dem Mieter nur die Kenntnis von den Vertragsklauseln, er hat aber nach wie vor nicht die Möglichkeit, diese auszuhandeln und in seinem Interesse geltend zu machen.
• Ebenso wenig reicht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter zwei (oder sogar mehrere) Alternativen zur Wahl stellt. Auch dies stellt kein freies Aushandeln dar, weil dem Mieter nur die Möglichkeit gegeben wird, zwischen mehreren Vorschlägen des Vermieters zu wählen, er aber nicht die Möglichkeit hat, seine eigenen Vorstellungen durchzusetzen.
• Nicht ausreichend ist auch, wenn vorformulierte Vertragsbedingungen oder/und lediglich erläutert werden.

Praxishinweis:

Da der Vermieter in einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Darlegungs- und Beweislast dafür hat, dass die Vereinbarung individual vertraglich ausgehandelt wurde und er als Partei des Rechtsstreits regelmäßig kein Zeuge ist, sollte darauf geachtet werden, dass ein Zeuge bei Abschluss des Mietvertrages zugegen ist (Zeugenqualität haben auch Ehefrauen und Freunde…). Die gilt umso mehr als auf der Seite des Mieters nicht selten Zeugen beim Vertragsschluss zugegen sind (regelmäßig Ehefrauen, Kinder pp). Der kardinale Gesichtspunkt ist jedoch, dass die Vereinbarung dem äußeren Erscheinungsbild nach nicht die Anwendbarkeit der für den Vermieter ungünstigen AGB-Regeln auslösen sollte. Dies ist zuvörderst dann der Fall, wenn die für den Vermieter günstigen Vertragsbedingungen formularmäßig vereinbart werden.

Dies auch und gerade, wenn das Formular diesbezüglich Lücken (Adresse, Laufzeit des Vertrages, Staffelmiete pp) enthält, welche handschriftlich ergänzt wurden. In diesem Fall besteht eine tatsächliche vom Vermieter (schwerlich zu wiederlegende !) Vermutung, dass alles was nicht handschriftlich eingefügt wurde, Formulartext und damit AGB ist. Aus diesem Grund sollte bei der Vertragsanbahnung und Vertragsgestaltung Folgendes beachtet werden:

• Der Vertrag sollte einen maschinenschriftlichen Vertragstext enthalten, in dem alles, was in AGBs vereinbart werden kann, aufgeführt ist;
• Hierunter sollten sich nahtlos die Unterschriftenfelder anschließen;
• Darunter sollte eine maschinenschriftliche Überschrift „sonstige Vereinbarung“ enthalten sein. In dem darunter liegenden freiem Raum sollten sodann die Vereinbarungen getroffen werden, welche nur individualvertraglich möglich sind;
• Sodann sollte sich noch ein weiteres Unterschriftenfeld anschließen.

Die vorstehenden Ausführungen bedingen es, dass der Vermieter die Formulierungen, die nur individuell vertraglich möglich sind (also beispielsweise Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel, eines Kündigungsverzichts oder einer Flächenvereinbarung) schlichtweg auswendig lernen muss, damit er diese Vereinbarung „zusammen“ mit dem Mieter schriftlich fixieren und ohne Fehler zum Vertragsbestandteil machen kann.

Als (Formulierungs-)Beispiele für eine wirksame individualvertragliche Regelung im Hinblick auf die Regelungen über Schönheitsreparaturen, Kündigungsverzicht, einer Flächenvereinbarung oder/und das Anbohren von Fliesen können genannt werden:

• Schönheitsreparaturen
  „Der Mieter bekommt die Wohnung komplett renoviert übergeben. Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht weder für den Mieter noch für den Vermieter. Der Mieter verpflichtet sich jedoch bei Beendigung der Mietzeit ? unabhängig von der Dauer der Mietzeit und dem Abnutzungsgrad der Wohnung – die Wohnung ebenso komplett renoviert (sach- und fachgerechtes Streichen der Wände, Decken, Türen und Heizkörper sämtlich in weiß) zurück zu geben.“
• Kündigungsverzicht
  „Die Mietvertragsparteien verzichten für die Dauer von fünf Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der Übergabe des Objekts, auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter erhält jedoch das Recht jederzeit einen Nachmieter zu stellen“.
• Flächenvereinbarung
  „Die vermietete Fläche gilt mit ca. XX qm als vereinbart. Die Größe der Wohnung wurde vermieterseits nicht vermessen und dient wegen möglicher Schätz-/Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Abweichungen berechtigen deshalb nicht zur Mietminderung. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume gemäß § 1 des Vertrages“.
• Vereinbarung über das Anbohren von Fliesen
  „Das Anbohren von Fliesen ist untersagt. Im Falle der Zuwiderhandlung verpflichtet sich der Mieter bei Beendigung der Mietzeit zur Neuverfliesung, falls aus optischen Gründen erforderlich, auch ganzflächig.“