Maklerprovision bei Nichtigkeit des Hauptvertrages
Der Makler kommt nicht selten in die Situation, dass er seine (Makler-) Leistung erbracht hat, der Hauptvertrag aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, jedoch nichtig ist (beispielsweise aufgrund einer Schwarzgeldabrede der Kaufvertragsparteien), sodass er seinen Maklerprovisionsanspruch möglicherweise nicht durchsetzen kann. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick zu diesem praxisrelevanten Thema.
Der Maklerprovisionsanspruch setzt grundsätzlich einen wirksamen Maklervertrag, das Erbringen der Maklerleistung (Nachweis oder Vermittlung) und einen wirksamen Hauptvertrag voraus. Ist der Hauptvertrag nichtig so entfällt grundsätzlich ein Anspruch des Maklers auf Zahlung seiner Provision. Dies gilt selbst dann, wenn der Auftraggeber des Maklers die Nichtigkeit dadurch herbeigeführt hat, dass er den Kaufpreis im Notartermin zu niedrig angegeben und so die Beurkundung eines nichtvereinbarten Entgeltes herbeigeführt hat (Schwarzgeldabrede). Die Rechtsprechung steht hier eindeutig auf dem Standpunkt, dass der Auftraggeber gegenüber dem Makler im Regelfall nicht nach Treu und Glauben daran gehindert ist, sich gegenüber dem Provisionsverlangen des Maklers auf die Nichtigkeit des vermittelten oder nachgewiesenen Vertrages zu berufen, obwohl er die Nichtigkeit des Hauptvertrages zu vertreten hat. Der Bundesgerichtshof geht sogar so weit, dass dem Makler, obwohl er unverschuldet in diese Situation gekommen ist, auch kein Schadensersatzanspruch für diesen Fall zusteht. Dies wird damit begründet, dass der Auftraggeber sogar das Recht habe willkürlich den Abschluss eines Hauptvertrages abzulehnen, sodass diese Entschließungsfreiheit erst mit Abschluss eines formgültigen Vertrages endet.
Praxishinweis:
Dieses für den Makler sehr unbefriedigende Ergebnis kann nur dadurch verhindert werden, wenn in dem Maklervertrag ausdrücklich – und vor allem – individualvertraglich vereinbart wird, dass der Auftraggeber auch dann zur Zahlung einer Provision verpflichtet wird, wenn der Hauptvertrag aus Gründen, die er zu vertreten hat nichtig ist