Neues zur Zulässigkeit von Reservierungsvereinbarungen
Reservierungsvereinbarungen erfreuen sich bei Maklern nach wie vor großer Beliebtheit, ungeachtet den erheblichen Risiken, welche durch den unwirksamen Abschluss einer Reservierungsvereinbarung für den Makler entstehen können. Der nachfolgende Beitrag gibt auf der Grundlage der neuesten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urt.v. 23.09.2010, Az.: III ZR 21/10) einen Überblick über die Voraussetzungen einer wirksamen Reservierungsvereinbarung und zeigt die Folgen des unwirksamen Abschlusses einer derartigen Vereinbarung auf.
Voraussetzungen der Reservierungsvereinbarung
a) Vorliegen eines qualifizierten Makleralleinauftrages mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel
Die Reservierungsvereinbarung setzt zunächst voraus, dass der Makler wirksam – d.h. individualvertraglich und nicht durch Formularvertrag (!) – einen qualifizierten Makleralleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel abgeschlossen hat.
b) Zustimmung des Eigentümers
Hinzu kommt – was regelmäßig übersehen wird – dass der Makler eine Reservierungsvereinbarung nur abschließen kann, wenn der Eigentümer hierzu ausdrücklich sein Einverständnis erteilt. Dies folgt schon aus dem (Makler-)Vertrag mit dem Eigentümer, wonach der Makler nicht einfach seine Verkaufsbemühungen für eine gewisse Zeit einstellen darf.
c) Keine Vereinbarung durch AGB
Unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ist des Weiteren, dass die Reservierungsvereinbarungniemals durch AGB-Vertrag abgeschlossen werden kann und deshalb stets individualvertraglich zu vereinbaren ist. Die Reservierungsgebühr stellt nämlich de facto eine erfolgsunabhängige Provision zugunsten des Maklers dar, da der Makler die Gebühr auch dann behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt. Für die individualvertragliche Vereinbarung genügt es aber nicht, dass die Reservierungsvereinbarung auf einem gesonderten Blatt zum Maklervertrag geschlossen wird oder dass sie erst mehrere Tage nach dem Maklervertrag geschlossen wird. Sie muss vielmehr tatsächlich ausgehandelt worden sein. Dies nicht nur der Höhe, sondern auch dem Grunde nach. Es reicht daher auch nicht, wenn der Betrag der Reservierungsgebühr handschriftlich eingetragen wird. Vielmehr muss die Reservierungsvereinbarung das Ergebnis echter Verhandlungen zwischen dem Makler und dem Käufer-Kunden sein.
d) Beachtung der Bindungsdauer und Höhe
Bei dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ist des Weiteren die Bindungsdauer und die Höhe der Reservierungsvereinbarung zu beachten. Reservierungsvereinbarungen über eine unbegrenzte Zeit sind sittenwidrig und damit nichtig (BGHZ 103, 235, 241). Die Bindungsdauer sollte nicht länger als sechs Monate betragen. Ebenso ist die Höhe der Reservierungsgebühr zu beachten. Die Grenze der Reservierungsgebühr ist dort zu ziehen, wo durch sie ein unangemessener Druck auf den Käufer-Kunden zum Kauf des Objektes ausgeübt wird. In der Rechtssprechung hat sich im Laufe der Zeit für die „Normalfälle“ eine Grenze in Höhe der Reservierungsgebühr von10 – 15 % der Maklerprovision heraus gebildet (BGHZ 103, 235, 239).
e) Risiken der unwirksamen Reservierungsvereinbarung
Die Risiken einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung sind für den Makler sehr hoch. Denn er hat nicht nur die (ggf. zu Unrecht) erhaltene Reservierungsvereinbarung zurück zu zahlen, sondern läuft darüber hinaus Gefahr, seinen gesamten Provisionsanspruch zu verlieren. Dementsprechend entspricht es derzeit gängiger Rechtsprechung, dass ein Makler seinen gesamten Courtageanspruch verliert, wenn er eine Reservierungsvereinbarung trifft, obwohl er kein Alleinmakler ist (OLG Hamm, NJW 1991, S. 360, 361). Zwar hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Verwendung von unzulässigen AGB-Klauseln allein noch nicht zu einer Verwirkung des Maklerlohnanspruches führen kann, sondern stets noch weitere Umstände hinzu treten müssen, die den Makler seines Lohnes für unwürdig erscheinen lassen. Indes neigen die Gerichte relativ schnell dazu „besondere Umstände“, die eine Lohnunwürdigkeit des Maklers zu (er-)finden.
Praxishinweis:
Zusammenfassend ist festzustellen, dass Reservierungsvereinbarungen nur individualvertraglich vereinbart werden können. Hinzu kommt, dass der Eigentümer dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ausdrücklich zustimmen muss und darüber hinaus der Reservierungsvereinbarung ein qualifizierter Makleralleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel zugrunde liegt. Ferner darf die Höhe der Gebühr regelmäßig die Grenze von 5 bis 10 % der zu erwartenden Maklercourtage nicht überschreiten. Bei Abschluss einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung droht dem Makler der vollständige Verlust seines Provisionsanspruchs. Aus diesem Grunde ist – primär aus Maklersicht – vor dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung zu warnen.
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