BGH verschärft formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen
Die Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung bereitet regelmäßig nicht nur Vermietern, sondern mitunter auch professionellen Verwaltern Schwierigkeiten. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner jüngsten Entscheidung zu diesem Themenkomplex die Hürden für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nochmals erhöht.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung, in der Gesamtkosten zu einzelnen Positionen nicht angegeben waren, unrichtig ist. In der Abrechnung waren Betriebskosten angegeben, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden war, d.h. es waren nicht die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten aus der Rechnung ersichtlich, sondern nur der Teil, der nach Abzug der nicht umlagefähigen Betriebskosten übrig blieb. Die Vorwegabzüge, also die Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstehen und deshalb abgezogen werden müssen, waren nur zum Teil ausgewiesen und erläutert. Die Posten Grundsteuer und Wassergeld/Entwässerung enthielten keinen Hinweis auf Vorwegabzüge, bei der Position Hauswart waren diese unvollständig.
Zu unterscheiden war, ob darin eine formell oder materiell fehlerhafte Abrechnung zu sehen ist. Wichtig ist dieser Unterschied in Bezug darauf, dass inhaltliche Fehler korrigierbar sind, während formelle Fehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist zum Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters führen. Formell fehlerhaft ist eine Abrechnung, wenn sie nicht eine geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu gehören im Regelfall die Aufstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Dagegen ist eine Rechnung materiell fehlerhaft, wenn sie inhaltlich falsch ist, also beispielsweise falsche Zahlen enthält. Das Gericht ging hier von einer formell fehlerhaften Abrechnung aus. Die Gesamtkosten seien auch dann anzugeben, wenn einzelne Positionen nicht umlagefähig seien. Anders könne der Mieter nicht ersehen, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Allein die Mitteilung der bereinigten Kosten genügt den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nicht. Fehlen diese Angaben auf der gesamten Rechnung, ist sie insgesamt formell fehlerhaft und begründet nicht die Fälligkeit von Nachforderungen. Sind nur einzelne Positionen von diesem Fehler betroffen, bleibt die übrige Rechnung unberührt, wenn die Einzelpositionen unschwer heraus gerechnet werden können.
Der Vermieter hat dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu stellen. Hält er diese Frist nicht ein, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Problematisch in diesem Zusammenhang sind die Fälle, in denen zwar eine Betriebskostenabrechnung gestellt wird, diese aber fehlerhaft ist. Ist sie formell unrichtig oder unvollständig, kann der Vermieter sie nur innerhalb dieser 12-monatigen Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB berichtigen. Geschieht dies nicht, gilt die Abrechnung als nicht in diesem Zeitraum gestellt, was zu einem Ausschluss von Nachforderungen führt.
Praxishinweis:
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss eine Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgenden Mindestinhalt aufweisen:
– Zusammenstellung der Gesamtkosten
– Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel
– Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen
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